巴南京汉凤凰城业主大会投票面积的疑问

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发布时间:2026-06-15 13:08

回复时间:2026-06-22 19:10

本人巴南京汉凤凰城小区业主，小区现状车库只租不售投诉无门，物业高价收费摆烂，一个好好的小区，被一个开发商和开发商关联物业公司搞得乌烟瘴气，买房时的多重承诺均没有兑现。现在经过小区业主的齐心努力，已经向街道递交了更换物业的资料，准备召开业主大会。同小区三千户居民更换物业迫切的需要相比，听说现在召开业主大会层层受阻、进展缓慢。现听闻龙洲湾街道在我小区业主大会筹备、更换物业公司工作中，要强行把开发商没有产权证的车库（并且只租不售）面积计入业主更换物业的投票面积，业主有如下疑问。

一、该部分地下车库现状为：
 
1. 开发商企业无产权证，无法分割、无法为单个车位办理分户不动产小产权证；
2. 不动产登记中心未受理该地下车库车位分户登记；
3. 不属于业主专有部分且不能买卖，不具备专有部分法定登记条件。
 
二、街道行为涉嫌违反国家法律法规 
依据现行有效法律规定： 
1. 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
建筑区划内的车位、车库认定为专有部分、计入投票面积，必须同时满足三要件：
a.具有构造上的独立性，能够明确区分；
b.具有利用上的独立性，可以排他使用
C.能够登记成为特定业主所有权的客体。
本小区地下车库无法分户办证、不能登记至特定业主名下，不满足法定专有部分条件，依法不属于专有面积，不能够计入投票面积。 
2. 上述司法解释第八条
业主投票专有面积，仅以不动产登记薄登记的专有部分面积为准。未登记、无法登记的空间不得计入投票面积。
3. 《民法典》第二百七十一条、第二百七十八条
业主表决权、表决比例，仅基于业主合法专有部分面积计算，公共区域、不可登记区域、开发商整体大证但无法分户区域，不享有业主大会投票权，不计入表决基数。

街道极力推行无产权车库计入投票面积，是遵守的国家哪条法律法规，居心何为？更换物业进度的流程计划的，各个时间节点是什么？切不可辜负人民的信任。
 
三、诉求点
1.纠正把不能登记为业主专有面积的车库计入业主大会投票流程。
2.加快更换物业进度，流程计划、各个时间节点是什么？
3.最终合法的投票面积统计口径。

网友：

您好！关于您反映的“巴南京汉凤凰城业主大会投票面积”问题，接到反映后我街道社区事务岗高度重视，现对您所反映的问题进行回复：

1、关于地下车库面积是否计入专有面积的问题。经核实，京汉凤凰城地下车库系合法规划建筑，重庆市汉基伊达置业有限公司系该车库所有权人，亦为本小区业主。该车库具备分割办理产权登记的技术条件，属于“尚未进行物权登记”的情形，而非“不能登记”。

根据《重庆市物业管理条例》第二十条“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算”之规定，该地下车库专有部分面积应按照测绘机构的实测面积予以认定，并计入业主大会投票统计基数。尚未进行物权登记的，并不影响该车库作为专有部分的属性认定，亦不改变其面积计入投票基数的法律结论。

2、关于小区更换物业进度的问题。建议小区筹备组先行完成业主大会议事规则等各项筹备工作，我单位将根据《重庆市物业管理条例》第十九条相关规定，及时组织召开业主大会。

感谢您对我们工作的理解与支持，祝您生活愉快！

龙洲湾街道办事处
2026年6月22日

受理于：2026-06-15 13:08 评论： 0

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