关于重庆市大渡口区茄子溪街道办事处违规召开康田栖樾小区（原名：晋愉江州）所谓“业主大会临时会议”的投诉

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发布时间:2021-04-02 16:34

回复时间:2021-04-19 20:47

关于重庆市大渡口区茄子溪街道办事处违规召开康田·栖樾小区（原名：晋愉·江州）所谓“业主大会临时会议”的投诉

尊敬的重庆市人民政府领导：
2021年3月31日重庆市大渡口区茄子溪街道办事处（以下简称茄子溪街道）在其辖区的康田·栖樾小区张贴《康田·栖樾小区就选续聘物业服务企业召开业主大会临时会议的公告》，其行为违反了有关业主大会召开规定，严重侵害了我司的合法利益，也剥夺了小区全体业主自治权益，为此，特向市人民政府申诉，恳请主持公平正义，维护企业合法权益。大渡口区茄子溪街道办事处组织的本次组织召开的本次所谓“业主大会临时会议”不合法、不合规主要体现如下：
一、召开所谓“业主大会临时会议”程序不合法：
根据《重庆市物业管理条例》第十六条“一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当进行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。 占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请召开首次业主大会会议”
1、康田·栖樾小区现不具备成立“业主大会”的法定条件；
“业主大会”不是会议名称而是组织机构，康田栖樾小区已交付的专有部分建筑面积仅为11.3万平方米（总建筑面积49.8万平方米），交付面积只占总面积22.6%，远未达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，不具备成立“业主大会”这一组织机构的法定条件。
2、康田·栖樾小区现不具备召开业主大会临时会议的法定条件；
依据重庆市物业管理条例规定，“业主大会”是小区全体业主的自治组织，业主大会这一组织成立之后，才有业主大会定期会议与业主大会临时会议两种开展形式，康田·栖樾小区没有成立业主大会，自然不具备召开业主大会临时会议的法定条件。
3、茄子溪街道以“小区未成立业主大会、未成立业主委员会时，由居委会代行业主委员会职责”的理由，不具备法定适用条件；
    法律规定小区并非只要未成立业主大会，居委会就可以代行业主委员会职责，前提条件必须是小区具备成立业主大会而未成立业主大会的情形，例如康田·栖樾小区因开发商交付面积未过50%，不具备成立业主大会条件的，居委会无权代行业主委员会职责，如开发商未来交付面积达到50%，具备成立业主大会条件，但因为种种原因不能成立业主大会情形，居委会方可代行业主委员会职责，接受占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主申请，召开业主大会临时会议。
综上所述，茄子溪街道混淆业主大会与业主大会临时会议逻辑关系；在小区不具备成立业主大会情况下，滥用居委会代行业主委员会职责权利，违法接受交付面积只有22.6%业主人数中的20%的业主申请，导致召开业主大会临时会议程序不合法。
二、茄子溪街道召开所谓“业主大会临时会议”表决内容严重损坏康田·栖樾全体业主利益及重庆晋愉物业有限公司合法权益：
1、计票方式不合法
茄子溪街道组织召开的本次所谓“业主大会临时会议”征求意见表决中对以下情形的视为弃权（1）不愿意签署意见的；（2）多次联系无果的。该计票方式对于弃权票的认定明显违反《民法典》相关条款，由于《民法典》对征求意见表决明确有参与人数比例要求，因此对上述（1）（2）情形均应视为未参与意见表决人数，而弃权在《民法典》中，属于同意、反对、弃权三种意见表决形式之一，该计票方式将未参与表决人数视为弃权人数，从而纳入表决人数统计不合法。
2、本次所谓“业主大会临时会议”表决事项设置不合理，剥夺了业主自主选择物业公司的权利；
   街道组织召开的本次“业主大会临时会议”表决事项一、续聘晋愉物业服务有限公司 ，表决事项二、通过拟定的康田·栖樾项目物业服务企业选聘方案，并授权茄子溪街道委托第三方招标代理机构公开选聘物业企业。
（1）该表决事项如果选举通过第一项，将无法满足广大业主引入多家优
秀物业公司例如龙湖、金科等开展公平竞争的期待；如果选举不通过第一项，续聘失败的晋愉物业服务有限公司就丧失了参加选聘的条件，没有机会与其他物业公司开展公平竞争的机会，直接出局；
（2）该表决事项如果选举通过第二项，那么选择物业公司的权利，就落
入第三方招标代理机构之手，将为开发商关联物业企业量身定制嫁衣，基于开发商关联物业开发的存在，龙湖、金科这些域外势力也将知难而退，开发商关联物业中标毫无悬念，全体业主事实上失去了自主选择优秀物业公司的权利；
（3）如全体业主（开发商除外）团结一心选择第一项，项目开发商也会用自持75.6%专有面积优雅的一票否决，第一选项永无通过可能，而将弃权票与不参与概念混淆的计票方式却能够几乎确保第二项通过。
本次所谓“业主大会临时会议”表决事项设置不合理，根本原因是康田栖樾其中一个大业主开发商自持专有面积达到总面积75.6%，拥有一票否决权，本次会议表决事项无论业主如何选择，甚至大部分抵制不参加，都不妨碍其意愿的达成，目前业主大会还没有召开，茄子溪街道就已将招标代理公司确定为重庆承查企业管理咨询有限公司（费用5万元），这样一个让开发商胸有成竹的业主大会会议，完全无法体现业主共同治理、民主决策的表决意图，开发商之所以能够在本次业主大会中享受如此权利，始作俑者就是茄子溪街道在开发商没有达到交付面积超过50%的情况下，接受由开发商主导的交付面积只有22.6%业主人数中的20%的业主申请，违法启动了本次业主大会临时会议。
康田·栖樾原名晋愉·江州，项目目前的开发商是重庆景佑房地产开发有限公司，该项目于2015年1月首批正式交房，因原开发企业重庆晋愉岭地房地产公司资金链断裂导致停工、停建，小区相关配套建设没能及时完善，给业主的正常装修入住和居家生活造成了巨大的影响，也给物业公司的正常管理形成了相当大的难度及障碍，每年亏损40多万元，截止交房至今共计亏损近300万元（2015-2021，约5年半时间），期间物业公司完全可以申请退出项目经营管理以止损，但大渡口区住建委多次劝导我司从大局出发，必须考虑到该项目的特殊性，一旦物业公司退出管理，小区将出现无人管理的瘫痪状态，无形中给当地政府及小区业主造成了麻烦和不便，因此，晋愉物业公司选择了坚守，相信在党和政府领导下小区一定能够得到妥善解决，从而让物业公司全面接管小区，逐步实现扭亏为盈！该项目成功司法拍卖后，随着新的项目所有者重庆景佑房地产开发有限公司的入场复工，重庆晋愉物业公司也算看到了坚守胜利的曙光！然而令人遗憾是重庆景佑房地产开发有限公司在小区高层还有一个月交房之际，利用其开发商身份，诱骗和唆使业主签名更换重庆晋愉物业管理公司，而茄子溪街道在小区不具备召开首次业主大会情况下，依然违规突击召开业主大会临时会议，这样的做法既不合乎情理也不符合法律，更不道德！望市人民政府及时协调有关部门，督促街道办事处及相关企业立即停止有关违法行为，及时纠正不依法行政、乱作为的错误，确保康田栖樾广大业主民意不被非法代表，晋愉物业有限公司合法权益免遭不可逆转的损害！



重庆市晋愉物业服务有限公司
2021年4月2日

我街道在接到百分之二十业主更换晋愉物业的联名申请后向市级区级物业专家、行业主管部门进行了相关政策咨询,根据《重庆市物业管理条例》的规定,综合考量该小区实际情况,认为该小区符合召开业主大会临时会议的条件。该投诉片面的理解法律法规,且混淆“弃权”与“弃权票”的概念,所诉内容均不属实。我街道将按照法律法规继续推进该小区业主大会临时会议议程。 

大渡口区茄子溪街道办事处

2021.4.19

受理于：2021-04-02 16:34 评论： 1

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