重庆璧山锦绣新城小区业主的合法合理权益誰来保障？

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发布时间:2021-12-17 09:39

回复时间:2021-12-22 17:12

锦绣新城小区业主的合法合理权益谁来保障？
       在街道社区的框架下，2021年11月5日-21日，召开业主大会。11月22日，在街道社区，业委会党支部以及3名热心业主参与下，进行了开箱唱票验票监票工作。结果：参与面积和人数达到2/3以及赞同的面积和人数均过半，达到法定要求。并及时进行了公示。
      在公示期间，有物业雇佣关系的业主，带头造谣怂恿，煽动老年人去查票。12月3日，在社区林副书记以及支部业委会成员的见证下，查验了6名存疑的业主，查验结果无问题。社区不敢发函以正视听。公示的表决资料几乎每天被撕，每天重贴。
      12月3日，重庆友锦开发商偷偷向建委提交9-10栋应参与此次业主大会的报告。小区一期工程为1-8栋，现已全部交付6年。二期工程为9-14栋，9-10栋目前在建，尚未售完且未交付。11-14栋建设遥遥无期（万一停工）。业委会只认1-8栋。
       试问？1-8栋1000多户业主同意公开选聘物业新签物业合同的权益谁来保障？小区就应该有公共能耗费吗？缴纳物业费可以不开发票吗？大修基金门槛就应该低吗？物业公司就可以随意动用公共收益吗？车库智能杆就应该同进同出吗？车库就应该灰尘大、黑吗？5栋车库钢管是承路的吗？摄像头全小区覆盖了吗？大修基金就应该经常动用吗？（1.3.4.5.8栋），到底是电梯质量问题？还是日常物业保养问题？小区问题多如牛毛，3栋地基仍在下沉，车库与栋体间漏水严重！
        请人民政府，党的好干部为普普通通的老百姓做主，花大半辈子积蓄买的房，解决实实在在的问题，解决民怨，改变小区现状。

网友您好！

关于您反映:“重庆璧山锦绣新城小区业主的合法合理权益誰来保障？”的问题，区住房城乡建委已收悉，现将办理情况回复如下：

经查，锦绣新城小区一期工程为1-8号楼，现已全部交付。二期工程为9-14号楼，9、10号楼分别于2020年11月13日和2021年2月3日取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》，并已销售82%；11、12号楼正在建设，未取得商品房预售（预租）许可证；13、14号楼未动工。一期和二期为一个物业管理区域。根据《民法典》第二百七十八条和《重庆市物业管理条例》第二十条规定，“鑫宏.锦绣新城 ”小区召开业主大会建筑物总面积和人数应该按照1-10号楼的建筑物总面积和总人数计算。

重庆市立鹏物业服务有限公司2013年通过公开招投标方式取得鑫宏·锦绣新城小区的物业服务。该项目于2015年开始交付使用，因在核定价格时还未实施物业服务管理一费制，故存在公共能耗费用。根据《重庆市物价局关于对重庆市城市物业服务收费实施办法执行中有关问题的通知》第六条“由于业主公用部位、公用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间、照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，按户分摊后由产权人或使用人缴纳……”，现行法律法规《中华人民共和国民法典》第二百八十三条、《重庆市物业管理条例》第七十一条内容也分别对该费用进行了说明。

物业服务企业为小规模纳税人，由于行业的特殊性，在收费过程中，如业主需要增值税发票，可向物业服务企业索取。物业服务企业无论是收据还是发票都是确认了收入并向税务部门足额缴纳了相应税款的。

根据《重庆市物业管理条例》第八十五条内容“公共收益主要用于补充物业专项维修资金……”物业服务企业对公共收益单独立账，收支合理合规。

根据锦绣新城小区规划建设方案要求，现行车行道的一侧（临天正·璧城中央）长度约40米的区域为停车位，如需更改用途，由业委会牵头三分之二业主同意后，物业服务企业愿意出资购买车辆智能管理系统实行双道通行。

经核实，“鑫宏.锦绣新城 ”小区从接房到目前共动用物业专项维修资金1次。2018年10月19日经重庆市璧山区质量技术监督局出具（璧）质监特令〔2018〕第1019号《特种设备安全监察指令书》确认，“鑫宏.锦绣新城 ”小区使用的1幢客梯电梯存在钢丝绳断丝断股等安全隐患。重庆市立鹏物业服务有限公司立即向璧城街道进行报告，2018年11月5日璧城街道核实确认后出具紧急使用物业专项维修资金证明。重庆市璧山区国土房管局按照紧急使用物业专项维修资金程序划款进行维修，此次1幢客梯电梯维修金额为17041元。“鑫宏.锦绣新城 ”小区1幢客梯维修符合紧急使用物业专项维修资金的情形及范围，其审批程序是按照紧急使用物业专项维修资金的程序（报告、确认、申请、资金拨付、抢修、公示）进行使用，动用物业专项维修资金进行电梯维修程序合法。

锦绣新城小区1-4号楼于2015年交付使用。5-8号楼于2016交付使用，所有楼栋的电梯均已过质保期。物业服务企业督促并配合电梯维保单位按照《电梯使用管理与维护保养规则》（TSG T5002-2017）对小区一期所有电梯进行维保（具体维保项目（内容）如“机房、滑轮间环境、手动紧急操作装置、驱动主机、制动各销轴部位、制动器间隙、制动器作为轿厢意外移动保护装置制停子系统时的自监测、编码器、限速器各销轴部位、层门和角门旁路装置”等共计31项），按照每半月进行一次维保的频次，尽可能的保障小区电梯能够正常运行。为了能够让小区业主进一步了解小区电梯的运行情况，物业服务企业在电梯维保日前夕，在小区大门公告栏处张贴了电梯维保日的公示，欢迎小区业主亲临维保现场检查工作。

锦绣新城小区3栋采用人工挖孔桩基础和柱下独立基础，暂未发现有基础下沉现象。

根据锦绣新城小区的实际情况，在小区还未交房时，就已经对小区各个进出口，小区主要道路安装了监控摄像镜头。在小区交付后，更是安排专人24小时对监控画面进行值守。

由于建设双龙大道，占用了小区二期开发建设使用的车道，导致锦绣新城二期迟迟不能进场开工，且锦绣新城东南西三方都有建筑物，无车道可通行。二期开工建设施工必须使用1号、5号两栋楼西侧的共用车道。在即将进入施工时，部分业主认为共用车道存在安全隐患的情况下，开发商投资100多万元对车库顶板进行了加固，完成后委托具有检测资质的第三方单位重庆建设工程质量监督检测中心进行荷载试验及振动检测。现锦绣新城小区建设尚未完成，车库未进行销售，产权属于开发商所有，因此加固所使用的钢管架搭设后暂未拆除，并不存在车库顶板质量问题。

车库地面的建设根据设计文件，采用国标05J927-1图集中41页D1-1的做法进行施工，施工流程符合相关规范要求。由于车库整体尚未修建完成，考虑一期业主停车难的问题，开发商暂将车位免费提供给业主使用，对于局部伸缩缝渗漏情况，已积极处理完毕，不影响车位的正常使用。因车库免费提供给业主使用已长达五年之久，车库地面难免造成磨损和破坏，在开发商销售之前统一进行整体装饰。

我委要求物业公司认真履行前期物业服务合同内容，进一步加强小区管理，为业主做好服务工作。

区住房城乡建委已将上述办理情况向您反馈，感谢您对区住房城乡建委工作的关心与支持。如有疑问，请与区住房城乡建委物业监督管理科进一步沟通，联系人：李界，联系电话：023-41403953。 

重庆市璧山区住房和城乡建设委员会

2021年12月22日

受理于：2021-12-17 09:39 评论： 0

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